工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價中的風(fēng)險防范

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　　隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長和商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來越多的工業(yè)企業(yè)利用其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價市場。而房地產(chǎn)抵押估價已成為估價機構(gòu)協(xié)助銀行控制信貸風(fēng)險的一道屏障。

　　實務(wù)操作中的一般風(fēng)險防范完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房和廠區(qū)內(nèi)的倉儲用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構(gòu)筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險，應(yīng)重點關(guān)注抵押的合法性、抵押價值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個問題。

　　關(guān)于抵押的合法性，估價人員一方面應(yīng)查驗房地產(chǎn)權(quán)證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及其他資料原件，并在現(xiàn)場查看時與抵押房地產(chǎn)一一對照核實；另一方面應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心查詢核實《房地產(chǎn)登記冊》記載的有關(guān)土地狀況信息、房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息、房地產(chǎn)他項狀況信息。特別是，要在抵押相關(guān)當(dāng)事人協(xié)助下，調(diào)查核實抵押房地產(chǎn)在估價時點是否存在權(quán)利上的各種瑕疵，是否符合有關(guān)抵押的法律規(guī)定，是否存在各項法定優(yōu)先受償權(quán)利及其數(shù)額等情況。

　　關(guān)于抵押價值的合理性，估價人員應(yīng)在針對類似房地產(chǎn)進行市場分析的基礎(chǔ)上，正確把握抵押房地產(chǎn)在未設(shè)立任何法定優(yōu)先受償權(quán)利情況下的市場價值（V1），以及應(yīng)盡可能地知悉其存在各項法定優(yōu)先受償款的總額（V2），并在此基礎(chǔ)上確定其抵押價值（V）：V=V1-V2.關(guān)于抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，估價人員應(yīng)假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)的情況下，對下列問題進行正確的分析和判斷：與抵押房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)的市場供求情況；抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；能否不用花費過多的費用和時間，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，并得到較合理的凈現(xiàn)金收入。

　　實務(wù)操作中的特殊風(fēng)險防范關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)的分割評估情形。一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的整體。因此，為了防范今后可能出現(xiàn)的變現(xiàn)風(fēng)險，應(yīng)要求抵押人將某宗工業(yè)房地產(chǎn)進行整體抵押，而不是隨意將其中部分廠房進行抵押。但在實務(wù)中，常遇到委托方要求將其中部分廠房進行抵押的情況。此時，估價人員一方面應(yīng)爭取進行整體評估，另一方面也可以考慮同時出具該宗工業(yè)房地產(chǎn)的整體價值和要求單獨評估的部分房地產(chǎn)價值。同時，還應(yīng)通過現(xiàn)場查看和查詢有關(guān)權(quán)證等項資料，了解作為估價對象的部分房地產(chǎn)在整體工業(yè)房地產(chǎn)中的作用，是否已經(jīng)具有或能否辦理獨立的房地產(chǎn)權(quán)證，是否具有良好的獨立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性，并充分考慮其土地分攤問題，以及公用配套設(shè)施、人流和物流的通行權(quán)等合理享用問題；并在估價報告中詳細披露上述內(nèi)容，提請有關(guān)方面注意可能帶來的風(fēng)險。

　　關(guān)于非標(biāo)準(zhǔn)廠房抵押評估情形。由于工業(yè)行業(yè)類別繁多，除了標(biāo)準(zhǔn)廠房（多建在一些新興工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)，有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高和樓面載荷等）具有較好的通用性外，大多數(shù)均為具有本行業(yè)特點的非標(biāo)準(zhǔn)廠房，通用性差。從這個角度講，此類工業(yè)房地產(chǎn)如要進行處置，其局限性一般較大，變現(xiàn)能力一般較差。因此，應(yīng)充分考慮抵押物工業(yè)房地產(chǎn)的行業(yè)特點和類似工業(yè)房地產(chǎn)的有限市場需求，以及能否經(jīng)濟地改為生產(chǎn)其他工業(yè)品或改作其他用途的可能性，并在此基礎(chǔ)上，慎重確定其抵押價值和變現(xiàn)能力。

　　關(guān)于在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押評估情形。在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押由于存在眾多的不確定因素，因而具有較大的抵押估價風(fēng)險。為了防范估價風(fēng)險，一是要正確認定在建工程的范圍及其抵押合法性；二是要在估算其客觀合理價值時，應(yīng)正確把握其在估價時點的形象進度和各種有關(guān)的價值影響因素。

　　關(guān)于企業(yè)的實際還貸能力評估。在考慮工業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險時，銀行部分信貸人員除了考慮作為抵押物的工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值外，往往更多考慮的是作為抵押人的工業(yè)企業(yè)的歷年經(jīng)營業(yè)績、業(yè)務(wù)發(fā)展前景、實際資金運作能力、企業(yè)資信等級以及有無財政擔(dān)保等，即所謂的企業(yè)實際還貸能力。但企業(yè)還貸能力和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不是一個概念。抵押評估的真正目的是，在假設(shè)企業(yè)不能持續(xù)經(jīng)營、無力償還貸款的情況下，評估一宗抵押房地產(chǎn)于估價時點最有可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價值。因此，在估價中我們?nèi)詰?yīng)如實評估其工業(yè)房地產(chǎn)抵押價值和變現(xiàn)能力。