超級(jí)市場(chǎng)店址選擇策略

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超級(jí)市場(chǎng)店址選擇策略
    超市的選址是否正確是超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)關(guān)鍵，因?yàn)榈赇侀_(kāi)發(fā)最重要的問(wèn)題是設(shè)備投資能否在預(yù)定的期限之內(nèi)順利回收，而店址選擇的好壞直接影響到投資的收益，所以要開(kāi)辦一家超市，放在首位的工作便是挑選一個(gè)合適的店址。超市的地點(diǎn)選擇有其內(nèi)在的客觀規(guī)律性，只憑借感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出正確的結(jié)論，無(wú)論是改造舊店址成為新超市還是重選新址，都必須應(yīng)用科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行分析與研究。
    超級(jí)市場(chǎng)的店址確定的原則與實(shí)施
    超市的地址如何確定？繁華區(qū)是店鋪的最佳位置，但對(duì)超市而言，并非理想之地。城郊及居民區(qū)商業(yè)不很發(fā)達(dá)，但超市卻能生存和發(fā)展。為了衡量超市地點(diǎn)的優(yōu)劣，需要先了解超市的立地條件。
    超級(jí)市場(chǎng)的立地條件
    1、城市商業(yè)條件
選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件，包括：
（1）城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？
（2）城市設(shè)施。學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對(duì)選址是很有意義的。
（3）交通條件。在城市條件中，對(duì)店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。
（4）城市規(guī)劃。如街道開(kāi)發(fā)計(jì)劃、道路拓寬計(jì)劃、高速公路建設(shè)計(jì)劃、區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃等，都會(huì)對(duì)未來(lái)商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時(shí)捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。
（5）消費(fèi)者因素。包括人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。
（6）城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。
    2、店鋪位置條件
包括：
（1）商業(yè)性質(zhì)。規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店。
（2）人口數(shù)及住戶數(shù)。了解一定的商圈范圍（例如1000米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)。了解一定的商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量。
（4）客流狀況。調(diào)查估計(jì)通過(guò)店前的行人最少流量
（5）道路狀況。包括行人道、街道是否有區(qū)分，過(guò)往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等。
（6）城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。
（7）場(chǎng)地條件。包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。
（8）法律條件。在新建分店或改建舊店時(shí)要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定。
（9）租金。
（10）必要的停車條件、顧客停車場(chǎng)地及廠商用進(jìn)貨空間。
（11）投資的最高限額。以預(yù)估的營(yíng)業(yè)額或賣場(chǎng)面積為基準(zhǔn)來(lái)規(guī)定。
（12）員工配置。以賣賣面積為基準(zhǔn)來(lái)規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于20平方米。
    超市立地選擇的基本原則
    超市的立地條件在于便利。超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、衛(wèi)生用品、文具用品等等。消費(fèi)者一般每周至少購(gòu)買一次，有的主婦會(huì)兩天甚至一天光顧超市一次，因此超市所處位置必須很容易地達(dá)到，或是距離顧客比較近，或是交通很便利。
    我國(guó)目前尚處于超市發(fā)展的初級(jí)階段，針對(duì)超市的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以食品和雜品為主的特點(diǎn)，超級(jí)市場(chǎng)店址選擇的原則應(yīng)是：
1、超市的店址以選擇在居民區(qū)為主。
2、超市的目標(biāo)
3、顧客應(yīng)以穩(wěn)定的居民為主，
4、以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主。
5、選擇在交通樞紐開(kāi)設(shè)超市，
6、其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須視流動(dòng)顧客的不同
7、特點(diǎn)做出確定。
8、選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開(kāi)設(shè)超市，
9、其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須同
10、商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有一個(gè)互補(bǔ)作用。
    商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃部門(mén)在新居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃上，應(yīng)以超級(jí)市場(chǎng)為先來(lái)規(guī)劃建設(shè)新居民區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以此來(lái)取代傳統(tǒng)的菜場(chǎng)、糧店、雜貨店和百貨店，為用新的零售模式——超市來(lái)提高居民的生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。
    開(kāi)辦超市前的立地調(diào)查
    立地調(diào)查的主要目的
    1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：
（1）開(kāi)店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來(lái)性、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)十年以上；
（2）足夠的集客能力；
（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場(chǎng)有停車場(chǎng)）。
    2、確定立地條件的三要素是否具備。三要素是：
（1）戶數(shù)、人口數(shù)的支持——至少支持一家店的人口數(shù)。
（2）道路、交通工具——可抵達(dá)店鋪購(gòu)物的方法。
（3）賣場(chǎng)面積大小——吸引顧客的能力。
    3、估算營(yíng)業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。
    4、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃擬定的依據(jù)，這是最后的決策。賣場(chǎng)的投資多少，會(huì)影響損益平衡點(diǎn)、營(yíng)業(yè)額及回收年限。同一立地條件也會(huì)因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營(yíng)成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并以此為開(kāi)店的根據(jù)。
    調(diào)查的基本種類
    1、預(yù)備調(diào)查
    雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要，但它本身并不會(huì)產(chǎn)生任何效果。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過(guò)程稱為預(yù)備調(diào)查。
    預(yù)備調(diào)查時(shí)，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種：
（1）某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。
（2）都市計(jì)劃、都市建設(shè)指定用圖。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店分布圖。
（4）競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店的預(yù)定計(jì)劃。
（5）競(jìng)爭(zhēng)店銷售實(shí)績(jī)。
    取得資料的來(lái)源如表3-1所示：
    人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，但同時(shí)應(yīng)預(yù)測(cè)3～5年后的人口變化。
    都市計(jì)劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測(cè)將來(lái)環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說(shuō)是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。
    競(jìng)爭(zhēng)店分布狀況可從超市協(xié)會(huì)或零售雜志取得，也可采取實(shí)地調(diào)查的方法，了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競(jìng)爭(zhēng)店。
                     表3-1  取得資料的來(lái)源
資料類別                  來(lái)源
人口數(shù)、戶數(shù)資料               都市政府 
都市計(jì)劃、建設(shè)指定用圖         城市政府 
競(jìng)爭(zhēng)分布圖                     實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)  
競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店預(yù)定計(jì)劃     政府工商部門(mén) 
競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī)           實(shí)地調(diào)查、商業(yè)同仁口碑
然后再將上述資料，做成競(jìng)爭(zhēng)店分布圖，方法如下：
（1）以1/10000比例地圖，記入人口數(shù)、戶數(shù)。
（2）以預(yù)定地為中心，半徑500米、1000米，若是大型店也可以2000米、3000米為半徑劃圓，并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過(guò)競(jìng)爭(zhēng)店的點(diǎn)予以標(biāo)示，并標(biāo)出面積。
     最后要確認(rèn)將來(lái)環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點(diǎn)，因?yàn)檫@些因素會(huì)造成銷售占有率的成長(zhǎng)、衰退或阻礙。
（1）人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時(shí)搬入住戶、住滿。
（2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。例如：捷運(yùn)系統(tǒng)的通過(guò)、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店特別是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點(diǎn)有設(shè)立的可能。
    進(jìn)行上述調(diào)查了解時(shí)，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時(shí)結(jié)束、影響多長(zhǎng)時(shí)間，最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開(kāi)店時(shí)間。
    2、現(xiàn)地調(diào)查
現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。大致可分為下列三點(diǎn)：
（1）交通道路網(wǎng)確認(rèn)：對(duì)于某地區(qū)人們?nèi)粘Ｉ钭畛Ｊ褂玫牡缆纷髁髁空{(diào)查。
（2）競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查確認(rèn)：對(duì)某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解，來(lái)明確本店可達(dá)到多少商圈市場(chǎng)占有率，有什么樣的銷售效果。
（3）消費(fèi)者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最耗費(fèi)時(shí)間、資金的工作，執(zhí)行起來(lái)也最為困難，并易為一般人所疏忽。但是這項(xiàng)調(diào)查絕對(duì)不能省略，因?yàn)榭蓮闹蝎@得許多消費(fèi)者情報(bào)，而且店鋪差別化的啟示也來(lái)自于此項(xiàng)調(diào)查。
    超市商圈設(shè)定
    商圈的組合種類
    一般而言，超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈3種：
1、中小商圈約500～1500米，顧客以徒步或自行車可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。
2、商圈約5000米，顧客來(lái)店以坐車較多，而且大多數(shù)以購(gòu)物為目的，大部分是以出售日常選購(gòu)品為主。
3、超大商圈是指高速公路或捷運(yùn)系統(tǒng)所形成的廣大商圈，主要出售特殊器材。
    商圈的設(shè)定方法
    在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)查的方法來(lái)設(shè)定商圈。
1、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：
（1）住址：
（2）來(lái)店頻率（次/周、次/月）；
（3）大型店利用頻度；
（4）競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度。
    2、將約100～150份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。
    3、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。
    4、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出（食品、飲料及日用百貨），即為一家超市店鋪營(yíng)業(yè)額。
    5、商圈的范圍一般可按銷售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在30%以上，占本店銷售額的75%；第二商圈：市場(chǎng)占有率在10%以上，占本讓銷售總額的25%；第三商圈：市場(chǎng)占有率在5%以上，占本店銷售額的5%。
     超市商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算
     超市營(yíng)業(yè)額外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商圈范圍內(nèi)常住居民的購(gòu)買量、商圈范圍企事業(yè)單位的購(gòu)買量、流動(dòng)顧客群的購(gòu)買量、超級(jí)市場(chǎng)在商因范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率。
    假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購(gòu)買量，第一商圈為1000元×1000戶=100萬(wàn)元，第二商圈為1000元×2000戶=200萬(wàn)元，第三商圈為1000元×3000戶=300萬(wàn)元，假定商圈內(nèi)流動(dòng)顧客群食雜品的購(gòu)買量每月為120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購(gòu)買量每月為180元，假定某超市的市場(chǎng)占有率分別為：第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事業(yè)單位及流動(dòng)顧客群各10%，可推算出超市銷售額：
第一商圈：100萬(wàn)元×30%=30萬(wàn)元；
第二商圈：200萬(wàn)元×10%=20萬(wàn)元；
第三商圈：300萬(wàn)元×5%=15萬(wàn)元；
企事業(yè)單位：180萬(wàn)元×10%=18萬(wàn)元；
流動(dòng)顧客群：120萬(wàn)元×10%=10萬(wàn)元；
總銷售額：30萬(wàn)元+20萬(wàn)元+15萬(wàn)元+18萬(wàn)+12萬(wàn)元=95萬(wàn)元
    超市商圈的特征
    1、從業(yè)態(tài)比較看，超級(jí)市場(chǎng)商圈偏小
    超市奉行小商圈主義，地處社區(qū)或居民區(qū)，商圈人口7萬(wàn)～12萬(wàn)人；以經(jīng)營(yíng)食品為主的超級(jí)市場(chǎng)的商圈更小，商圈人口公為3.5～5萬(wàn)人。據(jù)對(duì)某地區(qū)的調(diào)查，人們對(duì)肉、魚(yú)、蔬菜、水果的經(jīng)常性購(gòu)物距離錄足2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費(fèi)品為4～5公里。
    2、從超市本身來(lái)看，商圈范圍不同
    超級(jí)市場(chǎng)由于所處位置、規(guī)模大小、購(gòu)物出行方式及購(gòu)物頻率的不同，有不同的商圈范圍，需要進(jìn)行具體的分析。
（1）超級(jí)市場(chǎng)所處位置不同，商圈范圍不同。從一般情況看，位于都市中的超級(jí)市場(chǎng)商圈要大大小于位于城郊的超級(jí)市場(chǎng)的商圈范圍。     
          表3-2   日本某超級(jí)市場(chǎng)位置與商圈范圍、
位置 徒步商圈范圍      自行車商圈范圍         小汽車
都市 300～500米         700～800米           --
城郊 500米         1500米          3公里
（2）超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模不同，商圈范圍不同。從一般情況看，超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模越大，商圈范圍越大，反之則越小。
（3）顧客購(gòu)物出行方式不同，超級(jí)市場(chǎng)商圈范圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商圈范圍越大，反之則越小，例如，表3-2中，郊外超級(jí)市場(chǎng)的徒步范圍是500米，自行車為1000米，而小汽車達(dá)3000米。
              表3-3  法車超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模與商圈范圍
規(guī)模   面積（平方米）         商圈范圍
小型超市     120～399               步行10分鐘之
中型超市     400～2499              步行10分鐘或開(kāi)車5分鐘 
大型超市     2500以上 內(nèi)             驅(qū)車20分鐘左右

（4）顧客購(gòu)物頻率不同，超級(jí)市場(chǎng)商圈范圍不同。由于收入水平及消費(fèi)習(xí)慣的影響，居民購(gòu)物頻率顯示出不同的特征。即使是對(duì)同一種商品也會(huì)出現(xiàn)購(gòu)物頻率的差異，這種差異會(huì)影響超市的商圈范圍，一般說(shuō)，顧客購(gòu)買的頻率越高，商圈范圍越小反之，則越大。
           表3-4          顧客購(gòu)買頻率與超市商圈范圍
位置 每天購(gòu)買   每周3～4次 每周1次
都市 300米   500米           700米～800米
郊外 500米   700～800米 1500米

     超級(jí)市場(chǎng)商圈的環(huán)境分析
     商圈潛力情況調(diào)查
     商圈潛力調(diào)查，是了解商圈范圍內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以確定其發(fā)展的前景如何。一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購(gòu)買力。沒(méi)有理想的購(gòu)買力，超級(jí)市場(chǎng)不會(huì)興旺。
     在開(kāi)設(shè)一家超級(jí)市場(chǎng)時(shí)，必須深入地去進(jìn)行商圈潛力情況調(diào)查，通過(guò)周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場(chǎng)環(huán)境。研究面對(duì)的消費(fèi)者，才能正確地確定自己的市場(chǎng)定位、規(guī)模與經(jīng)營(yíng)的策略，也才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于優(yōu)勢(shì)地位。
     1、商圈人口調(diào)查。劃定商圈后，首先要調(diào)查商圈人口總量。一般可通過(guò)戶籍管理部門(mén)或居委會(huì)得到較為準(zhǔn)確的數(shù)字。調(diào)查中一般包括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等基本情況，必要時(shí)可分為兩級(jí)商圈。
     超級(jí)市場(chǎng)的商圈范圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車5～10分鐘的距離。在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素。例如：河流、溝渠會(huì)阻止部分顧客，所以要將這部分人口剔除；二是競(jìng)爭(zhēng)店因素。應(yīng)將競(jìng)爭(zhēng)店附近的人口剔除，如競(jìng)爭(zhēng)店很小或沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力則可不剔除。
     在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開(kāi)店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開(kāi)店較易失敗。
     
            表3-5 某超級(jí)市場(chǎng)店鋪商圈人口情況
              
              人口          戶數(shù)           平均每戶人口數(shù)
基本商圈      7371            2543          2.9
二級(jí)商圈      7732            2669          2.9
合計(jì)          15103           5212          2.9

     2、商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外，流動(dòng)的消費(fèi)者也是超級(jí)市場(chǎng)一個(gè)重要的客戶來(lái)源。如果所選擇的店址交通便利、人員來(lái)往頻繁，無(wú)疑會(huì)給超市帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實(shí)際利益，此工作同樣不容忽視。
     案例：某超市連鎖店的商圈調(diào)查
     某超市是一家開(kāi)店較早、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的超市連鎖企業(yè)。從1995年3月開(kāi)始的一段時(shí)間里，以每日一家的速度開(kāi)設(shè)新店，每開(kāi)一店前照例要進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查活動(dòng)，主要包括：1、人從早晨6點(diǎn)起到晚上10點(diǎn)止在欲開(kāi)店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車，選擇一天中的不同時(shí)段，來(lái)測(cè)定客流量，這樣的工作持續(xù)3-5天左右，從而掌握了大量的第一手客流量的資料。2、進(jìn)行商圈入戶調(diào)查。他們?cè)谏倘Ψ秶倪x60戶人家去進(jìn)行入戶訪問(wèn)：“我們要在這兒開(kāi)新店，您愿意我們賣點(diǎn)兒什么？”“希望我們幾點(diǎn)開(kāi)門(mén)，幾點(diǎn)關(guān)門(mén)？”“平時(shí)在哪兒打油買鹽？”“平均幾天買一次東西？”等，充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營(yíng)信息，以確保新店開(kāi)一家成功一家，開(kāi)一家得利一家。
    超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查
    知已知彼，百戰(zhàn)百勝。在超市立項(xiàng)開(kāi)店時(shí)，還要對(duì)商圈以內(nèi)的超市競(jìng)爭(zhēng)店進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，以做到心中有數(shù)，做好決策。商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查一般采用觀察調(diào)查法，具體可參閱表3-6所示：

               表3-6  超市開(kāi)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查表
        
     調(diào)查項(xiàng)目                      A   B     C     D     E
     1、同本店相比，時(shí)尚性如何？   優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
外   2、門(mén)面、外墻如何？           優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
觀   3、與鄰店的連續(xù)性怎樣？       優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
與   4、外觀、招牌、鋪面協(xié)調(diào)嗎？   優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
招   5、招牌的形狀、文字、色彩怎樣？?jī)?yōu) 稍優(yōu)  相同  稍差  差
牌   6、招牌上照明效果怎樣？       優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     7、招牌是否顯眼？             優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
    
     8、櫥窗如何？                 優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     9、櫥窗內(nèi)裝飾如何？           優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     10、櫥窗能否體現(xiàn)季節(jié)感        優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     11、櫥窗陳列突出重點(diǎn)嗎？      優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     12、櫥窗內(nèi)照明如何？          優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     13、櫥窗店門(mén)玻璃干凈嗎？      優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     14、鋪面銷售的宣傳怎樣？      優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     15、鋪面衛(wèi)生情況怎樣？        優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     16、出入口大小如何？          優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
     17、鋪面放置廉價(jià)品嗎？       很多 稍多  相同  稍少  少
     18、鋪面精神狀況如何？        優(yōu)  稍優(yōu)  相同  稍差  差
櫥   19、從出入口大小如何？        能  稍能  相同  稍差  差 
窗   20、鋪面照明情況怎樣？       很好 稍優(yōu)  相同  稍差  差
與   21、店內(nèi)照明單調(diào)嗎？          不  還好  相同 稍單調(diào) 差
鋪   評(píng)價(jià)方法是根據(jù)上表中的項(xiàng)目進(jìn)行比較：A為4分，B為3分，C為2分，D為1分，E為0分。評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為120～140分；90～19分；中為60～89分；差為30～59分；劣為29分以下。
     超級(jí)市場(chǎng)立地投資評(píng)估
     超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)店投資的主要支出項(xiàng)目
     一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)設(shè)前期要投入大量的資金。一般而言，開(kāi)店投資的項(xiàng)目主要包括：
    1.設(shè)備。如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣場(chǎng)陳列設(shè)備等。
    2 、工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。
    3、當(dāng)?shù)刈饨稹?br />     4、設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用。對(duì)連鎖公司來(lái)說(shuō)，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。
    例如在北京三環(huán)沿線附近興建一個(gè)超市基本的投資情況及數(shù)額是（不含設(shè)備投資）：
當(dāng)?shù)刈饨?nbsp;                        50000元/畝
建筑結(jié)構(gòu)費(fèi)用                     1500元/m2
裝修費(fèi)用（頂、地、墻及消防）     300元/m2
由此可見(jiàn)，按10000m2商場(chǎng)計(jì)算，租用土地、自建自施的超市，需投資2000萬(wàn)元；租用舊廠房裝修改建的，需投資約400萬(wàn)元。
     經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估
     經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。超市經(jīng)營(yíng)和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營(yíng)原則。

     案例：北京億客隆超市的投資費(fèi)用狀況分析
     隸屬于北京市供銷總社的億客隆大型超市，座落于西三環(huán)線旁，地處市郊結(jié)合部，臨近豐臺(tái)工業(yè)區(qū)及幾條主要的交通干線。開(kāi)張之后，經(jīng)營(yíng)狀況良好，低廉的投資費(fèi)用是其成功的主要基礎(chǔ)，總的投資費(fèi)用狀況如下：
1、面積：   總面積16200 m2
其中：超市         7000 m2         散柜臺(tái)        2000 m2
      停車場(chǎng)       6000 m2         辦公用房      1200 m2
2、租金：在16200 m2的場(chǎng)地上，原有建筑是一座9000 m2的倉(cāng)庫(kù)和一座1200 m2的平房，按此條件租賃，每處租金為198萬(wàn)元，三年以后，每年租金按5%遞增，一定15年不變。
3、裝修費(fèi)用：總費(fèi)用：         480萬(wàn)元
其中：吊頂、鋪地、噴墻        100萬(wàn)元      暖氣         100萬(wàn)元
      自動(dòng)消防設(shè)備          150萬(wàn)元      停車場(chǎng)地     80萬(wàn)元
      辦公樓                 50萬(wàn)元 
4、設(shè)備費(fèi)用：    總費(fèi)用      550萬(wàn)元
其中：貨架       100萬(wàn)元     計(jì)算機(jī)系統(tǒng)400萬(wàn)元
      柜臺(tái)       50萬(wàn)元
5、其它費(fèi)用：包括租賃費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)等，共470萬(wàn)元
由簽約到正式開(kāi)張營(yíng)業(yè)，億客隆投入資金達(dá)1500萬(wàn)元，這樣的投資量對(duì)于象億客隆這樣的大型超市而言，是完全有能力承受的，以投入產(chǎn)出的標(biāo)準(zhǔn)衡量，也是合理的。
     損益平衡點(diǎn)分析
     損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過(guò)此點(diǎn)店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示損。
    1、損益的計(jì)算方法如下：
實(shí)際損益=稅前損益—費(fèi)用
稅前損益=銷售毛利—變動(dòng)費(fèi)用—固定費(fèi)用
銷售毛利營(yíng)業(yè)收入—銷貨成本
    2、損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下：
損益平衡點(diǎn)銷售額=       固定費(fèi)用      
                  毛利率—變動(dòng)費(fèi)用率
    3、經(jīng)營(yíng)安全率計(jì)算方法：
經(jīng)營(yíng)安全率=（1— 損益平衡點(diǎn)銷售額 ）×100%
                     預(yù)期銷售額
    這一比例是衡量店角度經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；20%～30%為優(yōu)良店；10%～20%為一般店；10%以下為不良店。

    案例：某超市的損益平衡點(diǎn)狀況分析
    該超市開(kāi)業(yè)不到一處的時(shí)間便關(guān)門(mén)停業(yè)。下面是其經(jīng)營(yíng)狀況表  （表3-7）。
   根據(jù)以上情況可知，該超市的每月費(fèi)用支出為49.6萬(wàn)元，而利潤(rùn)收益為26.4萬(wàn)元，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點(diǎn)，故該超市在經(jīng)營(yíng)中處于虧損。

          表3-7  某超市經(jīng)營(yíng)狀況表（月）
類別        具體項(xiàng)目       金額              備注
            場(chǎng)地租金       36萬(wàn)元         每月每平米130元,
                                          共計(jì)2000米2
每月       人員工資         10萬(wàn)元        每月每人800元,
                                          共計(jì)125人    
費(fèi)用       水電燃料          2.1萬(wàn)元
支出       促銷費(fèi)用          1.2萬(wàn)元
           其它費(fèi)用          0.3萬(wàn)元
          
    超市商圈常用調(diào)查方法簡(jiǎn)介
    拉利法則
    此法則是研究從周圍的都市到自己的都市之間，對(duì)顧客吸引力的分配能力，其原理是兩都市中間的都市受兩面三刀都市人口吸引力率與人口成正比，與距離的平方成反比。
    例如，假設(shè)有A市人口40萬(wàn)人，B市人口10萬(wàn)人，C市位于A、B之間，距A市30公里，距B市10公里，則其商圈的分界點(diǎn)為距A市26.7公里的地方。
公式：（ Ba ）=（ Pa ）×（ Db ）2
        Bb      Pb     Da
公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率
        Bb=B市吸引C市人口的比率
        Pa=A市的人口
        Pb=B市的人口
        Da=C市到A市的距離
        Db=C市到B市的距離
如圖所示：
              30KM                   10KM
 A市                      C市                      B市
40萬(wàn)人                  中間都市                  10萬(wàn)人

代入公式得：（ Ba ）= 40 ×（ 10 ）2
              Bb    10      30
則可知：C市的人口到A、B兩都市購(gòu)物的比率為4：9，C市到B市購(gòu)物的人口要多于到A市購(gòu)物的人口。B市的集客力較大。
CONVERS法則
CONVERS法則又叫零售吸引力法則，說(shuō)明兩競(jìng)爭(zhēng)都市利用購(gòu)物分配比率。]
公式：Da= Da+Db 
          1+  Pb 
              Pa
公式中：Da=地到中間地區(qū)地的距離
        Db=地到中間地區(qū)地的距離
        Pa=地的人口
        Pb=地的人口
例如：A地與B地的人口分別為30萬(wàn)與270萬(wàn)人，二地之間的距離為4000米，則其商圈的分界點(diǎn)1000米的地方。
如圖所示：
A市                                                B市 
30萬(wàn)人        1000米                3000 米        270萬(wàn)人
                         4000米            
    凱思吸引力法則
   凱思的吸引力法則內(nèi)容是：通過(guò)比較兩個(gè)都市間的人口比例、第三地的時(shí)間比和賣場(chǎng)面積比來(lái)決定兩都市之間的商圈分界線。
例如：A城有40000人，賣場(chǎng)面積為3000平方米，到第三地C城的距離需行車10分鐘；B城有20000人，賣場(chǎng)面積為1000平方米，到C城的距離需行車5分鐘，那么可以計(jì)算為：
A與B城的人口比為： 40000 = 2 
                   20000   1
A與B城的賣場(chǎng)面積比為： 3000 = 3 
                         1000   1
A與B城的距離比為： 10 = 2 
                      5   1
將三個(gè)比例數(shù)相加為8：1，這個(gè)比就是A與B兩城商圈分界點(diǎn)。

    案例：美國(guó)克羅格公司開(kāi)店選址策略
    在美國(guó)，一家超級(jí)市場(chǎng)的投資要超過(guò)25萬(wàn)美元，年銷售額超過(guò)500萬(wàn)美元，利潤(rùn)在7.5～10萬(wàn)美元之間。如果店址選擇不當(dāng)，不僅無(wú)利可圖，巨額投資也會(huì)付諸東流?？肆_格公司在開(kāi)店時(shí)不是片面追求開(kāi)店數(shù)量而是追求成功率和效益，科學(xué)地進(jìn)行店址分析，以減少不必要的失誤。具體的方法措施有：
    1、地區(qū)辦公室提出建店設(shè)想。克羅格公司在一定的區(qū)域內(nèi)設(shè)有一個(gè)地區(qū)辦公室，該辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)的商店規(guī)劃，并向公司總部的綜合辦公室提出詳細(xì)規(guī)劃資料。
    2、綜合辦公司進(jìn)行審核評(píng)價(jià)。該辦公室設(shè)有地點(diǎn)研究部和租約訓(xùn)，各地區(qū)改建或擴(kuò)建店鋪的規(guī)劃匯總到研究部。地點(diǎn)研究部由一名經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家和兩名助手組成，專門(mén)負(fù)責(zé)論證規(guī)劃的可行性。租約部有租約談判、租約程序方面提供建議。如果租金價(jià)格、租約期限等方面不令人滿意，他們將反對(duì)新建店鋪的選址規(guī)劃。
    3、各部門(mén)協(xié)商批準(zhǔn)規(guī)劃。地點(diǎn)研究部和租約部按每人一票原則表決。要經(jīng)過(guò)綜合辦公室下設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)部經(jīng)理和地區(qū)經(jīng)理雙重同意，才可立項(xiàng)。
    4、地點(diǎn)研究部主要負(fù)責(zé)店址的綜合評(píng)價(jià)。畫(huà)出詳細(xì)的消費(fèi)者分布圖，評(píng)估市場(chǎng)潛力的大小?？肆_格公司的專家認(rèn)為，如果一個(gè)沒(méi)有規(guī)劃過(guò)的城市商業(yè)區(qū)，建立一個(gè)面積為1400平方米的超級(jí)市場(chǎng)，可獲得從中心向外1.6～2.4公里半徑范圍內(nèi)55%～70%的銷售額。同時(shí)，地點(diǎn)研究部必須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作詳細(xì)研究。如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的超級(jí)市場(chǎng)在某一地區(qū)實(shí)現(xiàn)了75%～80%的市場(chǎng)占有率，打進(jìn)這一地區(qū)是相當(dāng)困難的，可以考慮方棄此地區(qū)而重新選擇。
    5、地點(diǎn)研究部依照超市店鋪選擇規(guī)律對(duì)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估并對(duì)所選店址進(jìn)行投資回報(bào)率分析。他們奉行的標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)于人口為5000～10000人的小城填，超級(jí)市場(chǎng)必須提供這個(gè)城鎮(zhèn)食物銷售量的25%～30%，相應(yīng)地建立面積為900～1400平方米的超市才會(huì)有利可圖。對(duì)于人口為4萬(wàn)人的地區(qū)，一般可設(shè)6～7家超級(jí)市場(chǎng)。在大多數(shù)情況下，低于4萬(wàn)人的城區(qū)僅開(kāi)一家超級(jí)市場(chǎng)。