房地產項目的規(guī)劃設計管理（3）

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管理要點三：規(guī)劃設計方案

  一個好的規(guī)劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，規(guī)劃設計是龍頭，是關鍵。尤其是大型項目的規(guī)劃設計，更應重視。大型項目的規(guī)劃設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行規(guī)劃設計，將規(guī)劃設計的目標逐步進行深化和細分。所以，對于一個大型項目的規(guī)劃設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。

l  做好一個規(guī)劃設計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導和目標激勵，


高水平善溝通的設計單位，推出優(yōu)秀作品的機制和設計方式。這三點相輔相成，互為推進。

1）甲方的指導和目標激勵

l  誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設計方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。

  項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調查、項目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標也在一步步的進展中逐步調整或加強。所有這些發(fā)生或將發(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細節(jié)或故事不可能告訴設計師，設計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應該讓設計師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設計師來解決，一來設計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設計人員的角色所限。我以前作設計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認可就無法進行下一步的工作，多數(shù)情況下，設計師因為溝通或對項目的認識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設計師稍不注意就會偏離甲方的目標，作出一些無用功，浪費時間和精力。
 
  設計過程中，甲方加強設計跟蹤和指導，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術問題，比較復雜的問題要主要依靠甲方的主要技術人員與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時返回公司向領導匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領導拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領導的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領導通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續(xù)。

  甲方的指導，影響到設計的進展和方向。在設計大的原則和目標上，甲方應比設計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設計者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導應放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經濟技術指標。三是方案的風格和創(chuàng)新。甲方的指導不要具體到每一個具體設計的細節(jié)中，要積極想辦法調動設計人員的設計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設定一定目標激勵設計師進行創(chuàng)造，設計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導不可有太多的隨意性，比如確定了的設計原則和意圖，不要輕易改動，因為設計人員已經按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設計管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規(guī)劃國際招標后，在中標設計方案調整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。由于設計方案已經初步確定，上述概念的調整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來設計單位的抵觸，矛盾由此
引起。加上中途甲方中途意見的反復，和設計單位的不合作，造成設計方案久而不決的局面。

2）高水平、善溝通的設計單位

  作為地產商，為做好一個項目的規(guī)劃設計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設計單位。但是高水平的設計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多階段，每一個階段對設計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設計專業(yè)分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調查公司，做項目策劃，請地產策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設計公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細規(guī)劃設計則可以通過國際招標來選擇，施工圖讓國內設計院來做更塌實。