社科院：樓市政策有望繼續(xù)放松 首套房首付可能下調

5月7日，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產藍皮書》，其預計2015年政府鼓勵住房消費政策力度將大于2014年，住房信貸政策有可能繼續(xù)放松。

藍皮書稱，當前，庫存高企、銷售回落是房地產市場面臨的主要問題。截至2014年末，全國商品住宅待售面積上升至40684萬平方米，同比（比上年同期）增25.6%。住宅施工面積仍以5.9%的速度增長，而銷售面積同比下滑9.1%，照此趨勢，預計2015年待售面積仍將持續(xù)上升。

藍皮書預計，“2015年國家和地方政府會延續(xù)或出臺一些鼓勵住房消費的政策，而且力度會大于2014年。從住房消費角度看，2015年的住房消費環(huán)境會好于2014年。”

國務院總理李克強在國務院常務會議上重提“穩(wěn)定住房消費”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費”后，相關表述再次出現在國務院常務會議的紀要當中。

“因此，鼓勵滿足居民合理購房需求將成為未來房地產調控政策的主要內容。預計2015年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動幅度下調的可能性較大。”藍皮書說。

值得注意的是，今年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯合發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，明確商業(yè)住房貸款的第二套房貸，最低首付比例降至四成。同日，財政部下發(fā)通知將售房免征營業(yè)稅年限從原來的5年下調至2年。

按照藍皮書的說法，由于房地產市場分化明顯，為了更好地對房地產市場進行調控，中央會繼續(xù)采取因地制宜、分城施策、分類指導的原則，調控權將部分下移。

其中特別寫到，地方政府擔憂地方經濟增長放緩，地方財政收入下降，而地方財政在很大程度上取決于土地出讓收益，因此出臺支持房地產市場發(fā)展政策的可能性較大，比如：降低公積金貸款門檻；增加公積金貸款額度；效仿央行“認貸不認房”，還清住房公積金貸款后再次購房申請公積金，視做首套房；降低交易契稅；放寬房地產開發(fā)企業(yè)貸款；一線城市微調（完善）限購政策；重新出臺認定首套住房和改善型住房的標準等。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉也認為樓市政策或繼續(xù)寬松。他的觀點是，既然投資需求已全面退場，剛需占主導，而改善型二套房貸的首付已經降至四成，首套房貸首付成數維持3成也可適當調整。在發(fā)達國家和地區(qū)(如美國、澳大利亞和中國香港地區(qū))，凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下，未來購房的主力應是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實現購房的愿望強烈，但房價上漲了10年后，購房者很難拿得出30%的首付款。

在李宇嘉看來，二季度決策層首提“高度重視經濟下行壓力”，這也意味著未來總需求有望進一步擴張，樓市政策將是重點之一。下一步，樓市政策或調整首套房貸首付成數。