房地產等三大行業(yè)營改增或同步推出，稅率確定為11%

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　　三大行業(yè)營改增或同步推出

　　業(yè)界預期房地產、建筑、金融業(yè)稅率為11%

　　一封由超過9家建筑類央企聯(lián)署、就營改增稅負問題致國務院領導的建議書，近日引發(fā)廣泛關注，也讓原本可能于今年4月1日推出的房產建筑業(yè)營改增變得撲朔迷離。

　　一位接近稅務總局的稅務專家對記者表示，目前他已經看到相關部門起草的政策文件討論稿，“有99%的可能，房地產業(yè)、建筑業(yè)和金融業(yè)將同時納入營改增范圍。原計劃可能4月1日發(fā)文，而現(xiàn)在也不好說了。”

　　據記者了解，業(yè)界普遍預期房地產、建筑業(yè)增值稅稅率為11%，這對于處于低景氣周期的兩個行業(yè)來說，壓力不小。

　　而一位大型房地產企業(yè)稅務負責人對營改增則持開放態(tài)度。他表示，在房地產利潤日漸微薄的今天，房企如果對于營改增認識不清、分析不透、操作不好，將可能導致企業(yè)稅負增加;而如果準備得當，操作有效，稅負還有可能下降。

　　方案呼之欲出

　　今年無疑是營改增的攻堅之年，財政部、國家稅務總局近期紛紛表態(tài)，力爭年內將營改增剩下的行業(yè)全部納入稅改范圍，這其中包括被業(yè)界稱為難度最大的房地產、建筑和金融保險三大行業(yè)。

　　此前，關于房產建筑業(yè)營改增的各種研討培訓持續(xù)升溫。2月4日，在普華永道舉行的“房地產行業(yè)營改增研討會”上，內地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮表示，由于房地產與建筑業(yè)相關性高，為保證增值稅鏈條完整，兩行業(yè)今年可能同時進行營改增，政策出臺可能在3月份，實施時間可能在5月、6月、7月三個月之間。

　　上述參與稅改文件討論稿的稅務專家同樣表示，這項營改增原計劃可能是4月1日發(fā)文，但由于多家建筑類央企聯(lián)合向政府施壓，建議降低稅率穩(wěn)定企業(yè)稅負，現(xiàn)在具體推出時間已不好預測。而基本可以肯定的是，兩個行業(yè)將同時納入營改增范圍。

　　記者采訪獲悉，房地產業(yè)和建筑業(yè)營改增很可能采用11%的稅率。不過，記者向財政部稅政司求證上述消息時，相關官員未給出明確信息。他表示，相關工作正在按部里要求推進，到了合適的時點會對外發(fā)布。

　　目前，我國房地產行業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%。對營改增后的影響，胡根榮認為，房地產行業(yè)整體比較冷，土地成本比較高，對行業(yè)稅負影響還需看抵扣成本，但目前有房地產企業(yè)已反映利潤空間將減少;建筑業(yè)一旦實行11%稅率，因為轉嫁空間有限，絕大多數(shù)建筑企業(yè)可能將大幅增加稅負。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，2014年全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，降幅較2014年1-11月收窄0.6個百分點，銷售額7.63萬億元，同比下降6.3%。

　　“考慮到目前行業(yè)仍處于困境，因此營改增的相關政策制定應同時考慮對于行業(yè)發(fā)展的影響，需要謹慎處理。”胡根榮說。

　　建筑業(yè)影響較大

　　在專業(yè)人士看來，即將到來的營改增沖擊最大的可能要屬利潤微薄的建筑行業(yè)，而房地產業(yè)的回旋余地較大。

　　北京華興盛稅務師事務所副總經理陳志堅表示，一般建筑企業(yè)到手的凈利潤只有3%，如果算凈現(xiàn)金流的利潤，可能只有1%左右。“建筑行業(yè)的周期長、賬期也長，稅改對企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流構成較大壓力。”

　　陳志堅表示，現(xiàn)在很多房產、建筑業(yè)企業(yè)負責人主要關心的問題首先是稅負變化，其次是過渡政策，最后才是增值稅的稅務風險。

　　“建筑企業(yè)實行營改增最難辦的是無法獲取增值稅專用發(fā)票，建筑企業(yè)稅負增加后，只能將其轉移給開發(fā)商。”上述房地產企業(yè)稅務負責人稱。

　　胡根榮為記者舉例：一家特級建筑總承包企業(yè)，其2012年已繳營業(yè)稅約為4億元。營改增后，由于不少支出(如水泥、石沙等原料)難以取得增值稅發(fā)票，則實際上繳納的增值稅可能將達到7.6億元，比起之前的營業(yè)稅幾近翻倍。

　　“房地產企業(yè)的利潤空間和回旋余地大，關注焦點更多的是多重稅負的問題，而不是增值稅稅率。房地產既要繳增值稅，又要繳土地增值稅，還有企業(yè)所得稅，將來還有房地產稅。”陳志堅說。

　　此外，多位業(yè)內人士表示，在建項目、大額存量資產的過渡政策怎么設計，是財政給予補貼還是超額稅負返還，具體操作都是稅改難點。

　　胡根榮對此表示，已開工、已開盤等的存量資產項目，可能受營改增影響巨大。假設一個房地產項目已完工但銷售還未結束，若突然實行營改增，稅率從5%的營業(yè)稅增加到11%的增值稅，項目成本基本上均已發(fā)生，無法再行取得進項稅票抵扣，項目收入和利潤必然受到影響。

　　眾所周知，營改增作為稅制改革的“重頭戲”，不僅可以解決營業(yè)稅重復征稅的問題，更由于能促進企業(yè)經營管理、產業(yè)結構的調整升級備受決策層重視。

　　陳志堅建議，企業(yè)不要按照原來的業(yè)務流程靜態(tài)地去計算稅務變化，那樣看稅負肯定是增加的，要看到企業(yè)通過流程改造，降低管理成本，增加進項抵扣的空間。

　　按照設計初衷，增值稅作為一種價外稅，稅負會沿著產業(yè)鏈條層層向下轉嫁，最終由消費者承擔。

　　上述房企人士表示，在房價高企、消費者對價格極度敏感的今天，一味轉嫁可能不是出路，企業(yè)必須加強內部控制，提高產品性價比。“一旦營改增全面推行，操作特別規(guī)范、管控能力特別強、合作伙伴有規(guī)模有資質的企業(yè)將能在這個過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關條件的企業(yè)稅負則可能增加。營改增或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線，行業(yè)將持續(xù)走向‘強者恒強’的局面。”