美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化及其啟

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

【摘要】 在分析美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展歷程及其主要特點的基礎上，對推進我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化提出了幾點建議。

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在投融資渠道十分有限的情況下卻面臨新的問題。一方面，房地 

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行資金和預售款依賴程度過高，迫切需要引入新的投融資方式以緩解風險，解決資金不足的難題。另一方面，個人住房貸款余額不斷增長，也使商業(yè)銀行巨大的信貸風險。這就迫切需要借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，探索房地產(chǎn)投融資新渠道，以保持我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。入世后隨著國外一些先進的房地產(chǎn)經(jīng)營理念的傳入，一種新型的房地產(chǎn)金融工具—— 房地產(chǎn)抵押貸款證券化已逐步受到國內(nèi)金融界和房地產(chǎn)行業(yè)的密切關注。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化不僅領世界各國風氣之先，更重要的是，其運作模式漸趨規(guī)范，值得研究。筆者粗略談談對美國發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的幾點認識。

1 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)抵押貸款證券化（REMS）即抵押債權證券化，就是將房地產(chǎn)抵押貸款債權轉化為房地產(chǎn)抵押證券的過程，具體而言，首先，金融機構將其持有的若干房地產(chǎn)抵押貸款依其期限、利率、還款方式進行匯集重組，形成一系列房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)組合，再將該組合出售給從事抵押貸款證券化業(yè)務的特殊目的機構，然后，又經(jīng)過政府機構或私人機構的擔保和信用加強，由信用評級機構評級，最后由證券承銷商將信用級別較高的抵押貸款支持證券出售給投資者的一種證券化模式。由此而形成的資金流通市場稱抵押貸款二級市場。

美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展可以分為 3 個階段：第 1 階段為萌芽階段，主要是在 20 世紀 50 年代中期以前。這時涉足二級市場的籌資人主要是抵押公司和少量的儲蓄機構。當時美聯(lián)邦政府為了推動抵押二級市場的發(fā)展，成立 2 個保險和擔保機構，即聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和聯(lián)邦退伍軍人管理局（VA），由它們一起承擔住宅抵押貸款的保險和擔保，促進了住宅抵押貸款的標準化。同時,權威機構的參與、擔保，降低了違約風險，也為二級市場的運行提供了條件。1938 年聯(lián)邦政府又成立聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FNMA），致力于發(fā)展經(jīng)政府擔保的住宅抵押二級市場。第 2 階段為發(fā)展階段，指 1954~1968 年期間，1954 年美國國會通過一項法案，授權聯(lián)邦國民抵押協(xié)會從事 3 個方面的活動，一是加強 FHA 和 VA 擔保或保險的抵押債券在二級市場上的操作。二是從事特殊支付項目的管理。三是管理發(fā)放的抵押貸款，必要時可發(fā)行抵押債券籌措資金。第 3 階段為成熟階段，以 1968 年美國國會通過《住宅和城市發(fā)展法》為標志，它使抵押二級市場法制化并趨于成熟。該法規(guī)定將聯(lián)邦國民抵押協(xié)會分為政府國民抵押協(xié)會（GNMA）和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會。政府國民抵押協(xié)會隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，其職能主要是為FHA 和 VA 保險的抵押貸款全權有價證券提供及時還本付息的擔保業(yè)務。1970 年美國國會通過《緊急住宅融資法》批準成立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC），授權該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機構擔保的住宅抵押債權，極大地促進了傳統(tǒng)二級市場的發(fā)展。此后經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押二級市場制度不斷健全，債券品種逐漸增多，債券規(guī)模日趨龐大，成為僅次于美國國債的第二大債券。

2 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的主要特點

（1）政府積極干預和扶持房地產(chǎn)抵押貸款證券化。在理論上政府扶持和干預市場可以有 2 種方式。一是直接干預。政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住宅金融市場實行多方面的干預。在這種干預方式下。基本的原則是限制市場機制的作用。二是間接干預。在這方面美國堪稱典范，這種方式主要體現(xiàn)為 2 種形式，一種是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導市場的發(fā)展，如《房地產(chǎn)投資信托法》、《金融資產(chǎn)證券化投資信托法》、《金融機構改革復興和強化法案》等。另一種，則是通過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設立若干政府性住宅金融機構，為證券發(fā)行提供政府信用擔保，為低收入階層提供住房補貼，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。這里的關鍵在于政府在采取所有這些措施的過程中，均是以一種平等的市場參與者身份進入市場，都是為了完善市場的基礎設施和體制建設，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎功能。

（2）政府性住宅金融機構與商業(yè)性住宅金融機構的分工協(xié)作，是推動美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的關鍵因素。美國的政府性住宅金融體系是：聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部(HUD)，負責所有的住房與城市發(fā)展計劃及相關政策的制定；下屬 FHA 負責住房標準的制定和為中、低收入階層提供按揭擔保；GNMA是 HUD 的下屬公司，主要是收購政府擔保的抵押貸款，以及將其證券化。其他的政府性住宅金融機構還有 FNMA、FHLMC 以及 VA 等。美國商業(yè)性住宅金融體系包括為數(shù)眾多的銀行和證券公司，在政府性公司業(yè)務范圍之外的領域發(fā)揮著主角作用。其中，不乏知名貸款金融機構，如大通銀行、美洲銀行、花旗集團等，為商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券而發(fā)起籌集貸款，能夠補充其傳統(tǒng)的貸款業(yè)務，政府機構、各保險機構對住宅貸款證券及其發(fā)行主體提供較為全面的信用擔保，如 FNMA 對房地產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品實行 100%的保證付款擔保，使其成為美國信用等級僅次于國債的第二大債券。這樣，更促使美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展如魚得水。

（3）信用加強和資信評級是美國抵押貸款證券化最為重要的