我國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

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 內容提示：房地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價格之間的關系進行分析：利率的調控與房地產(chǎn)價格的關系，利率是利息率的簡稱，是指金融資本的增加額和本金的比值。

 我國房地產(chǎn)市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價。土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響。現(xiàn)在可供計算地價的方法有 “收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)。可是，我國地產(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。

 2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告

 有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費，這反過來會導致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經(jīng)濟的初期和上升期 ，都是以低地價為條件的，只有經(jīng)濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。盲目性的高地價對經(jīng)濟增長并不利 ，是一種非理性行為。

 二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露 的是現(xiàn)行政 治體制不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。因此，總體房價的合理并不意味著住房供給結構的合理，單位價格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。

 房地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價格之間的關系進行分析：利率的調控與房地產(chǎn)價格的關系，利率是利息率的簡稱，是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對象可分為存款利率和貸款利率。我國的金融政策多表現(xiàn)為利率政策，利率政策調節(jié)主要包括調整存款利率、貸款利率和存款準備金率三種途徑。

 存款利率調整對房地產(chǎn)價格的影響理論上當存款利率上調時，會吸引其他投資市場中的部分資金，作為新興的房地產(chǎn)投資模式，也或多或少受到存款利率的影響，主要表現(xiàn)為存款利率升高，會使得炒房群體減少，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定影響，當然，就目前情況而言，這種影響是微弱的，因為投資房地產(chǎn)的收益要遠大于存款的收益，并且投資房地產(chǎn)相對風險較低。

 （2）存款準備金率上調對房地產(chǎn)價格的影響存款準備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。當社會支出及投資受到存款準備金率變化的影響而變化時，房地產(chǎn)投資就會間接的受到影響，從而可能引起房地產(chǎn)市場價格的波動。

 （3）貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響貸款利率調整影響房地產(chǎn)的需求和供給，從而影響房地產(chǎn)價格。

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