房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)要點(diǎn)（6）

　　■如建筑物與土地的組合四種情況

　　空地VL

　　土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

　　土地上有一陳舊過時(shí)，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物殘值－建筑物的拆遷費(fèi)用

　　土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V= VB－功能折舊額

　　■房地產(chǎn)的價(jià)值＝土地價(jià)值＋建筑物價(jià)值＝土地單價(jià)×土地面積＋建筑物的單價(jià)×建筑面積

　　某宗房地產(chǎn)的土地面積 300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。

　　【解】該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：

　　該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額＝（300-50）×250=62500（元）

　　某建筑物的建筑面積500O㎡，坐落的土地面積為2000㎡，土地價(jià)格1500元/㎡，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/㎡，市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/㎡．試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到）。

　　【解】該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下：

　　該建筑物的現(xiàn)價(jià)＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

　　由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/㎡， 比其重建價(jià)格1600元/㎡ 低400元/㎡ ．

　　利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（ 　）?！?007年真題】
　　A．最佳規(guī)模
　　B．最佳經(jīng)營(yíng)手段
　　C．最佳集約度
　　D．最佳管理方式
　　E．最佳投資渠道

　　【答案】AC

　　■均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ ?。?006年真題】

　　【答案】錯(cuò)
　　【解析】均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。

　　適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用

　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用

　　根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（ 　）時(shí)，便為最高最佳使用?！?006年真題】
　　A．與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
　　B．達(dá)到規(guī)模遞增
　　C．內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
　　D．外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
　　E．外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

　　【答案】AC

　　五種估價(jià)前提 特別提示：下列計(jì)算公式必須會(huì)，可能出單項(xiàng)選擇題與判斷題。

　　■保持現(xiàn)狀前提

　　房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價(jià)值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　■裝飾裝修改造前提（不改變用途，也包括對(duì)土地進(jìn)行改造）

　?。ㄑb飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值

　　■改變用途前提

　?。ㄐ掠猛镜姆康禺a(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價(jià)值

　　■重新開發(fā)前提

　?。ㄖ匦麻_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　■上述情形的組合

　　特別提示：考試時(shí)可能會(huì)出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。

　　某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（ ?。?yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)?！?007年真題】
　　A．合法原則
　　B．最高最佳使用原則
　　C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
　　D．替代原則

　　【答案】B

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