房地產估價師考試《理論與方法》復習要點（8）

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求估價結果不得不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格

　　市場上各個經濟主體的理性行為，導致效用相同的商品之間形成相同的市場價格

　　房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產卻存在，其價格應接近

　　■替代原則的運用

　　估價對象附近存在相近效用的房地產且已知價格時，可以用這些價格來推算出估價對象的價格

　　不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產價格的牽掣

　　第七節(jié) 謹慎原則

　　謹慎原則（熟悉）

　　指在房地產抵押價值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　實質就是要高估風險，低估收益，使評估價值降低。

　　理解謹慎原則的關鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應依據確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀或保守估計會導致對房地產抵押價值的高估或低估時，則應采取導致對房地產抵押價值“低估”的估計。

　　《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：

　?。?）在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。

　?。?）在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

　?。?）在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

　?。?）在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。

　　運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用（ ?。┑氖找婀烙嬛??！?008年真題】
　　A．較高
　　B．較低
　　C．最高
　　D．居中

　　答案：B

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發(fā)布：2007-07-11 11:39 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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