房地產估價師：如何估算房產投資價值

　　考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。

　　一大公式：租金乘數小于12

　　租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12.

　　比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。

　　投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

　　二大公式：8—10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12.

　　一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數是10．3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。如何估算房產投資價值-房產投資

　　三大公式：15年收益決定是否物有所值

　　另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。

　　如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產購買價，那該物業(yè)價值已高估。

　　仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。

　　以上是三種常用的比例與比率法，|泛普軟件-工程項目管理系統|有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通