2015房地產估價師《理論與方法》考點總結：毛租金乘數法

　　對應著不同種類的年收益，收益乘數具體有毛租金乘數（gross rent multiplier，GRM）、潛在毛收入乘數（potential gross income multiplier，PGIM）、有效毛收入乘數（effective gross income multiplier，EGIM）和凈收益乘數（net income multiplier，NIM）。相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

　　1．毛租金乘數法

　　毛租金乘數法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應的毛租金乘數來求取估價對象價值的方法，即：

　　房地產價值＝毛租金×毛租金乘數

　　毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即：

　　毛租金乘數＝價格/毛租金

　　毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”。當采用月租金來求取估價對象的價值時，應采用價格除以月租金求得的毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用價格除以年租金求得的毛租金乘數。

　　毛租金乘數法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值；③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。

　　毛租金乘數法有以下缺點：①忽略了房地產租金以外的收入；②忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異。

　　毛租金乘數法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓）的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個補充。

　　2．潛在毛收入乘數法

　　潛在毛收入乘數法是將估價對象某一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數（PGIM）來求取估價對象價值的方法，即：

　　V＝PGI×PGIM

　　潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即：

　　PGIM＝V/PGI

　　與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

　　如果估價對象與可比實例房地產的空置率差異不大，并且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數法是一種簡單可行的方法。但總的來說，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

　　3．有效毛收入乘數法

　　有效毛收入乘數法是將估價對象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數（EGIM）來求取估價對象價值的方法，即：

　　V＝EGI×EGIM

　　有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即：

　　EGIM＝V/EGI

　　有效毛收入乘數法的優(yōu)點是不僅考慮了房地產租金以外的收入，還考慮了房地產的空置率。因此，當估價對象與可比實例房地產的空置率有較大差異，而且這種差異預計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數比使用潛在毛收入乘數更為合適。因為投資者在估算房地產的價值時，是會考慮空置率的差異的。有效毛收入乘數法的缺點是沒有考慮運營費用的差異，因而也只適用于做粗略的估價。

　　4．凈收益乘數法

　　凈收益乘數法是將估價對象某一年的凈收益（NOD乘以凈收益乘數（NIM）來求取估價對象價值的方法，即：

　　V＝NOI×NIM

　　凈收益乘數是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數，即：

　　NIM＝V/NOI

　　凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。

　　由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即；

　　V＝NOI/R

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