2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)成本法及其運(yùn)用

　　第七章 成本法及其運(yùn)用

　　第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門(mén)、機(jī)構(gòu)公布的房屋重置價(jià)格或者房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。

　　求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

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　　單位比較法（comparative-unitmethod）是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該類(lèi)建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長(zhǎng)米等）作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。

　　單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法。其中的處理包括：①把可比實(shí)例建筑物實(shí)際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費(fèi)，修正為正常的單位建筑安裝工程費(fèi)；②把可比實(shí)例建筑物在其建造時(shí)的建筑安裝工程費(fèi)，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑安裝工程費(fèi)；③根據(jù)可比實(shí)例建筑物與估價(jià)對(duì)象建筑物在對(duì)單位建筑安裝工程費(fèi)有影響的建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異，對(duì)單位建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，即可得到估價(jià)對(duì)象建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)。單位比較法較為簡(jiǎn)單、實(shí)用，因此被廣泛使用，但這種方法比較粗略。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。

　　單位面積法（square-footmethod）是調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要適用于同一類(lèi)型的建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。

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